Điều 56 luật kinh doanh BĐS trước giờ G: Xây nhà xong rồi bán?

Trong khi các doanh nghiệp bất động sản lớn cho biết họ không phải ký quỹ khi được bảo lãnh, chi phí bảo lãnh rất thấp và không ảnh hưởng đến giá bán nhà, thì HOREA quan ngại Điều 56 của Luật có thể khiến doanh nghiệp nhỏ, chưa có uy tín sẽ chọn xây nhà xong rồi bán.

Doanh nghiệp lớn cầm đèn chạy trước ô tô

Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” có hiệu lực từ ngày 01/07/2015. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, các văn bản hướng dẫn đi kèm vẫn chưa được công bố và nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trong tình trạng “cầm đèn chạy trước ô tô”.

Trong 2 tháng vừa qua, liên tiếp các doanh nghiệp/tập đoàn bất động sản lớn tại Tp. Hồ Chí Minh đã phối hợp với các ngân hàng thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho các dự án của mình. Tập đoàn Novaland đã thực hiện ký kết hợp đồng bảo lãnh cho 4 dự án The Sun Avenue, The Tresor, River Gate và Lucky Palace với Ngân hàng Việt Nam Thịnh vượng – VP Bank; CTCP Đầu tư Thảo Điền đã ký bảo lãnh cho dự án Masteri Thảo Điền với Ngân hàng Techcombank; CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã ký kết bảo lãnh cho dự án Jamona City với 3 ngân hàng OCB, ACB, HD Bank.

Các bên tham gia trong hợp đồng bảo lãnh cho biết, hợp đồng bảo lãnh các dự án này theo phương thức không yêu cầu ký quỹ, không cần phải có tài sản đảm bảo, phí bảo lãnh ở mức rất thấp, không làm ảnh hưởng đến giá bán căn hộ/nhà ở.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh cho biết, hiện mức phí bảo lãnh của các ngân hàng thương mại đưa ra cho các khách hàng khá cạnh tranh, giao động từ 0,5%/năm đến 2,5%/năm; nhiều trường hợp khách hàng được bảo lãnh tín chấp.

Với mức phí nói trên, ước tính một dự án có mức đầu tư 500 tỷ đồng mở bán vào tháng 5/2015, giao nhà vào tháng 12/2016, biên lợi nhuận gộp dự kiến 50%, phí bảo lãnh tính trên doanh thu, chủ đầu tư bán hết ngay trong đợt mở bán đầu tiên thì số tiền bảo lãnh phát sinh chỉ khoảng 6,5 tỷ đồng. Con số này rất bé so với chi phí bán hàng và marketing cho dự án.

Đây có thể là lý do các doanh nghiệp bất động sản lớn, có uy tín thực hiện ký kết hợp đồng bảo lãnh với các ngân hàng trước thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực, nhằm bảo vệ cũng như làm yên lòng khách hàng đối với những dự án bất động sản hình thành trong tương lai được công bố bán trước thời điểm ngày 1/07/2015.

Doanh nghiệp chưa có uy tín sẽ chọn xây nhà xong mới bán ? 

Theo Điều 56, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Trong khi đó, theo Thông tư 28 quy định về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh chủ đầu tư phải có tài sản đảm bảo có giá trị tương ứng đặt vào ngân hàng.

Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng, Điều 56 có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủ ro với người tiêu dùng khi mua, thuê bất động sản hình thành trong tương lai. Nhưng, đối với những chủ đầu tư dự án mới, hay chưa có nhiều uy tín với các ngân hàng, họ sẽ phải chịu mức phí bảo lãnh thông thương là 2%/năm, đồng thời sẽ phải thực hiện ký quỹ.

Ông Nguyễn Hoàng Minh cho rằng, phí bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong tương lai dĩ nhiên sẽ làm phát sinh một khoản chi phí, và chi phí này được chủ đầu tư đẩy về phía người tiêu dùng là không tránh khỏi.

Chi phí bảo lãnh nếu ở mức 2%/năm sẽ là một khoản chi phí đáng kể và nó có thể khiến chủ đầu tư phải tính vào giá bán, giá thuê mua nhà.

Ước tính của HOREA, một dự án chung cư có 100 căn hộ, tổng mức đầu tư 100 tỷ đồng, theo các quy định hiện hành, muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh có trị giá 100 tỷ đồng, chủ đầu tư phải ký quỹ 100 tỷ đồng trong ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh hoặc phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản thay thế. HOREA quan ngại, trong trường hợp này chủ đầu tư sẽ chọn phương án xây nhà xong mới bán để sử dụng nguồn vốn hiệu quả, tiết kiệm chi trả cho nhà thầu xây dựng, chi trả cho các nhà cung cấp vật tư, trang thiết bị theo tiến độ dự án.

Ông Nguyễn Hoàng Minh thừa nhận, những doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo khi được ngân hàng bảo lãnh phải là doanh nghiệp có quan hệ tín dụng với ngân hàng tốt, lâu năm; còn những doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ rất khó để tiếp cận hình thức tín chấp nói trên.

HOREA đề nghị, để doanh nghiệp có thể không phải ký quỹ mà ngân hàng bảo lãnh vẫn có thể giám sát được dòng tiền của doanh nghiệp, Ngân hàng Nhà nước nên quy định chủ đầu tư dự án mở tài khoản tại ngân hàng thương mại bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành trong tương lai.